En casi todas las familias llega ese momento en el que hay que tomar decisiones sobre una propiedad heredada. Para ello es necesario iniciar un juicio sucesorio y dentro de este, se tramitará el destino de los bienes.
Por Javier Silva
Abogado especialista en Derecho Sucesorio y Registral
En casi todas las familias llega ese momento en el que hay que tomar decisiones sobre una propiedad heredada. Para ello es necesario iniciar un juicio sucesorio y dentro de este, se tramitará el destino de los bienes. Lo ideal sería acordar, vender y repartir… pero la realidad muchas veces es distinta.
El caso más común: tres o cuatro herederos que quieren vender y uno que se opone, ya sea porque vive en el inmueble, porque pretende un valor imposible o simplemente porque no quiere desprenderse del lugar.
Como abogado especializado en derecho registral y sucesiones, este es uno de los conflictos más frecuentes que atiendo. Y lo fundamental es saber que la ley prevé soluciones para estos bloqueos.
1. ¿Puede un solo heredero impedir la venta? La respuesta es no. Ningún heredero tiene más derechos que los demás. Cada uno tiene una parte alícuota del bien, y las decisiones importantes —como vender— requieren acuerdo… pero si no hay acuerdo, la ley da caminos para destrabar la situación.
2. Situación típica: el heredero que vive en la casa. Muchos creen que por vivir en la propiedad están “protegidos” o tienen algún derecho superior. Permítanme decirles que no es así. Pueden darse dos escenarios:
a) El heredero vive en el inmueble sin pagar nada
En este caso, debe compensar a los demás, porque está usando él solo un bien que pertenece a todos.
Puede reclamarse alquileres retroactivos o una compensación equivalente.
b) El heredero vive y dice que quiere comprar la parte de los otros
Perfecto. Pero debe hacerlo a precio real, no a un valor simbólico.
Si no hay acuerdo en el precio, será necesario recurrir a tasaciones oficiales o judiciales.
3. Situación típica: el heredero que quiere un precio “de fantasía”. A veces la negativa no es por vivir en la casa, sino porque un heredero pretende vender a un precio muy por encima del mercado, y eso frena todo. En estos casos, la solución es clara:
• tasación por un profesional matriculado,
• si continúa la negativa, se debe partir el acervo hereditario judicialmente..
4. ¿Qué es la Partición judicial? (La herramienta clave) Cuando los herederos no se ponen de acuerdo, cualquiera de ellos puede pedir la división judicial del bien. La regla es simple:
“Lo que no puede dividirse físicamente, se vende.”
Y si no se puede vender en forma privada porque alguien lo impide, entonces:
• interviene un juez,
• se designa un martillero oficial,
• y el inmueble se vende en subasta judicial.
Luego, se reparte el dinero según las partes de cada heredero.
Es la solución final que garantiza que ningún heredero quede atrapado en un conflicto eterno. Como contrapartida resulta ser un proceso extenso en el tiempo y muy caro. Hay que pagar honorarios por tasaciones, partición y comisiones por subasta.
5. ¿Conviene llegar a juicio? Siempre es mejor acordar antes: vender, comprar la parte de los otros o fijar compensaciones. Pero cuando no hay acuerdo, la partición judicial es necesaria y suele ser la única vía para terminar con años de discusiones.
6. Recomendación profesional Si estás atravesando una situación así, lo más importante es:
• ordenar la documentación,
• iniciar o avanzar el sucesorio,
• buscar diálogos, pero sin quedar impotente frente a la negativa de un heredero.
La ley protege tu derecho a disponer de tu parte, y existen caminos concretos para lograr la venta, aun cuando uno de los coherederos se oponga.
Por último mi consejo: nadie quiere conflictos familiares, pero tampoco es justo quedar detenido porque uno solo de los herederos dice “no”. Si estás en esta situación, es importante el acompañamiento profesional para ordenar el proceso, negociar soluciones y, si es necesario, impulsar las acciones judiciales que permitan destrabar el caso y proteger tu patrimonio.
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