La diferencia entre la realidad jurídica y la realidad registral es el lugar donde suelen aparecer los errores más costosos: ventas frustradas, operaciones mal estructuradas, conflictos familiares o pérdidas económicas importantes
-Por Javier Silva
Abogado y docente de derecho laboral y derecho público
¿Se puede vender una propiedad heredada sin terminar la sucesión?
Lo que todo heredero debe saber antes de firmar
Cuando un familiar fallece, los herederos pasan a ser propietarios de los bienes desde el punto de vista jurídico. Sin embargo, en el Registro de la Propiedad Inmueble el titular continúa siendo la persona fallecida hasta que se tramite la sucesión y se inscriba la declaratoria de herederos.
Esa diferencia entre la realidad jurídica y la realidad registral es el lugar donde suelen aparecer los errores más costosos: ventas frustradas, operaciones mal estructuradas, conflictos familiares o pérdidas económicas importantes.
Por eso es fundamental entender qué se puede vender realmente y en qué momento del proceso sucesorio.
A continuación, las tres situaciones más habituales.
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1. Cuando la sucesión aún no se inició
En este caso los herederos pueden realizar una cesión de derechos hereditarios, mediante escritura pública ante escribano.
Es importante entender qué significa esto:
no se está vendiendo el inmueble, sino los derechos que los herederos tienen sobre la herencia.
Quien compra esos derechos (el cesionario) asume la obligación práctica de iniciar y tramitar el juicio sucesorio, con el objetivo de que el juez declare a los herederos y finalmente se inscriba el inmueble a su nombre en el Registro de la Propiedad.
Esto implica que el comprador asume varios riesgos posibles:
• deudas del causante,
• aparición de nuevos herederos,
• impuestos o gravámenes impagos,
• conflictos familiares.
Por ese motivo, los compradores suelen ofrecer precios considerablemente más bajos que el valor real del inmueble.
Muchos herederos descubren demasiado tarde que cedieron sus derechos por una fracción del valor del bien.
Consejo práctico:
Antes de firmar una cesión de derechos hereditarios es fundamental analizar:
• si existe testamento,
• las deudas del causante,
• la situación fiscal del inmueble,
• y el acuerdo de todos los herederos.
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2. Sucesión iniciada con declaratoria de herederos
Cuando el juicio sucesorio ya está iniciado y el juez dictó la declaratoria de herederos, aparece una herramienta jurídica muy utilizada para facilitar las operaciones inmobiliarias: el tracto abreviado.
Este mecanismo está previsto en la legislación registral y permite que el inmueble se inscriba directamente a nombre del comprador, sin necesidad de que previamente se inscriba a nombre de los herederos.
En la práctica, el Registro de la Propiedad inscribe el dominio:
del titular fallecido directamente al comprador.
La principal ventaja es que se evita una doble transmisión registral.
Esto significa:
• una sola escritura,
• una sola inscripción registral,
• menores tasas y costos administrativos.
En la Provincia de Buenos Aires, esta modalidad se utiliza habitualmente cuando existe declaratoria de herederos y todos los herederos prestan su conformidad para la venta.
El requisito clave es justamente ese: acuerdo de todos los herederos.
Si existe conflicto o desacuerdo, el tracto abreviado normalmente no resulta viable y la operación se vuelve más compleja.
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3. Cuando la sucesión ya terminó
Si la sucesión finalizó y el inmueble ya se encuentra inscripto a nombre de los herederos, la operación deja de tener particularidades.
Se trata simplemente de una compraventa inmobiliaria común, como cualquier otra operación.
Donde muchos ven un problema, otros encuentran una oportunidad
Las propiedades provenientes de sucesiones suelen parecer operaciones complejas. Y en muchos casos lo son.
Pero también es cierto que gran parte de las oportunidades del mercado inmobiliario aparecen precisamente en estas situaciones dominiales incompletas.
La diferencia entre una operación fallida y una operación exitosa suele estar en algo simple: entender qué se está vendiendo realmente y en qué etapa jurídica se encuentra la herencia.
Porque en materia inmobiliaria, muchas veces el problema no es el inmueble, sino la estructura legal de la operación.
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