Un inmueble puede estar perfectamente escriturado, inscripto en el Registro, con mensura, valuación y plano aprobados. Todo en orden documental. Pero la acumulación silenciosa de impuestos inmobiliarios o tasas municipales impagas convierte ese derecho -en apariencia sólido- en un dominio vulnerable, condicionado y jurídicamente expuesto. No por capricho del Estado, sino por una razón estrictamente legal
𝑃𝑜𝑟 𝐷𝑟. 𝐽𝑎𝑣𝑖𝑒𝑟 𝐻𝑒𝑟𝑛𝑎́𝑛 𝑆𝑖𝑙𝑣𝑎
𝐴𝑏𝑜𝑔𝑎𝑑𝑜 – 𝐸𝑠𝑝𝑒𝑐𝑖𝑎𝑙𝑖𝑠𝑡𝑎 𝑒𝑛 𝐷𝑒𝑟𝑒𝑐ℎ𝑜 𝑅𝑒𝑔𝑖𝑠𝑡𝑟𝑎𝑙 𝑦 𝑆𝑢𝑐𝑒𝑠𝑜𝑟𝑖𝑜
Durante décadas se enseñó en las facultades de derecho que el dominio era la cúspide del sistema de derechos reales: el más amplio, el más completo, el más protegido, casi inmune a las contingencias jurídicas.
Sin embargo, la práctica profesional demuestra que esa fortaleza tiene varias fisuras decisiva
Un inmueble puede estar perfectamente escriturado, inscripto en el Registro, con mensura, valuación y plano aprobados. Todo en orden documental. Pero la acumulación silenciosa de impuestos inmobiliarios o tasas municipales impagas convierte ese derecho —en apariencia sólido— en un dominio vulnerable, condicionado y jurídicamente expuesto.
No por capricho del Estado, sino por una razón estrictamente legal.
𝐋𝐚 𝐟𝐚𝐜𝐮𝐥𝐭𝐚𝐝 𝐫𝐞𝐢 𝐩𝐞𝐫𝐬𝐞𝐜𝐮𝐭𝐨𝐫𝐢𝐚: 𝐞𝐥 𝐜𝐫𝐞́𝐝𝐢𝐭𝐨 𝐩𝐮́𝐛𝐥𝐢𝐜𝐨 𝐩𝐞𝐫𝐬𝐢𝐠𝐮𝐞 𝐜𝐨𝐬𝐚𝐬, 𝐧𝐨 𝐩𝐞𝐫𝐬𝐨𝐧𝐚𝐬
Aquí aparece una diferencia clave entre el crédito privado y el crédito público.
El acreedor privado persigue al deudor como persona. Si el bien sale de su patrimonio, la deuda lo sigue a él, no a la cosa.
El crédito público funciona al revés.
El Estado —y el municipio en particular— ejerce la rei persecutoriedad: la deuda sigue al inmueble, con independencia de quién sea su titular. Cambian los nombres, se firman escrituras, circulan boletos, pero la obligación permanece adherida a la cosa como una marca silenciosa.
Esa marca pesa. Limita. Vulnera el dominio.
𝐂𝐮𝐚𝐧𝐝𝐨 𝐞𝐥 𝐝𝐨𝐦𝐢𝐧𝐢𝐨 𝐬𝐞 𝐝𝐞𝐛𝐢𝐥𝐢𝐭𝐚, 𝐚𝐩𝐚𝐫𝐞𝐜𝐞 𝐥𝐚 𝐧𝐞𝐠𝐨𝐜𝐢𝐚𝐜𝐢𝐨́𝐧
La deuda fiscal no conduce necesariamente al remate judicial. Ese es el camino extremo y, muchas veces, ineficiente.
Con frecuencia, la vulnerabilidad del dominio abre una salida más razonable: la dación en pago.
No es una rendición del propietario ni una imposición estatal. Es un acuerdo: el deudor ofrece y el municipio acepta un bien —total o parcialmente— para extinguir la deuda. El inmueble deja de ser un problema y se convierte en solución.
𝐓𝐫𝐞𝐬 𝐞𝐬𝐜𝐞𝐧𝐚𝐫𝐢𝐨𝐬 𝐡𝐚𝐛𝐢𝐭𝐮𝐚𝐥𝐞𝐬
1. El lote ocioso
Un baldío urbano sin uso, con tasas acumuladas durante años. La deuda supera la capacidad de pago y el remate carece de atractivo.
La dación en pago extingue el crédito y convierte un pasivo urbano en activo público.
2. La dación parcial
En inmuebles de gran superficie, la deuda puede cancelarse con la cesión de una fracción del terreno. El propietario conserva el resto saneado.
No hay castigo ni expropiación encubierta: hay reordenamiento patrimonial consensuado.
3. El inmueble irrecuperable
Terrenos con restricciones severas o valor de mercado inferior a la deuda. La ejecución judicial es puro desgaste.
La dación evita litigios inútiles y permite una solución inmediata y racional.
𝐋𝐚 𝐝𝐚𝐜𝐢𝐨́𝐧 𝐞𝐧 𝐩𝐚𝐠𝐨 𝐜𝐨𝐦𝐨 𝐩𝐨𝐥𝐢́𝐭𝐢𝐜𝐚 𝐩𝐚𝐭𝐫𝐢𝐦𝐨𝐧𝐢𝐚𝐥 𝐝𝐞 𝐥𝐚 𝐌𝐮𝐧𝐢𝐜𝐢𝐩𝐚𝐥𝐢𝐝𝐚𝐝𝐞𝐬
Desde la óptica municipal, la dación en pago no es indulgencia: es estrategia.
Permite sanear créditos incobrables, fortalecer el patrimonio, ordenar el territorio y transformar deuda improductiva en bienes con destino público.
No es confiscación. Es negociación jurídica eficiente.
𝐂𝐨𝐧𝐜𝐥𝐮𝐬𝐢𝐨́𝐧: 𝐞𝐥 𝐝𝐨𝐦𝐢𝐧𝐢𝐨 𝐪𝐮𝐞 𝐧𝐨 𝐩𝐚𝐠𝐚, 𝐧𝐞𝐠𝐨𝐜𝐢𝐚 𝐨 𝐜𝐢𝐫𝐜𝐮𝐥𝐚
El derecho de propiedad no se debilita por la intervención estatal, sino por el incumplimiento de sus cargas. Frente a la deuda fiscal, el inmueble tiene tres caminos: paga, se ejecuta o se entrega en dación.
Muchas veces, esta última es la salida más justa y ordenada.
Porque la propiedad no vive aislada: se beneficia de la ciudad y participa de su valorización. Y cuando no puede sostener ese costo, encuentra otra forma de integrarse al interés común.
El dominio se extingue para un titular, pero no desaparece: se transforma.
Y en esa transformación, cumple mejor su función social que cuando permanecía ocioso.
En el derecho patrimonial municipal, eso no es poco:
es una solución civilizada, jurídicamente sólida y socialmente razonable.
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