La ley argentina, a través del Código Civil y Comercial de la Nación, reconoce este derecho a quien demuestra interés y cuidado por un bien, y al mismo tiempo sanciona al dueño que lo abandona durante muchos años.
Por el Dr. Javier Hernán Silva
Abogado Especialista en Derecho Registral y Sucesorio
En el mundo del Derecho Real existe una figura poco conocida, pero muy importante: la usucapión, también llamada prescripción adquisitiva o vulgarmente conocida como posesión veinteañal. En palabras simples, es la posibilidad de convertirse en dueño de un bien por el paso del tiempo, siempre que se lo haya poseído de manera pública, continua y pacífica, actuando como verdadero propietario.
La ley argentina, a través del Código Civil y Comercial de la Nación, reconoce este derecho a quien demuestra interés y cuidado por un bien, y al mismo tiempo sanciona al dueño que lo abandona durante muchos años.
¿Qué dice la ley?
El artículo 1897 del Código establece que “la prescripción para adquirir es el modo por el cual el poseedor de una cosa adquiere un derecho real sobre ella, mediante la posesión durante el tiempo fijado por la ley”.
Esto significa que si alguien vive o trabaja un terreno, lo mantiene, paga los impuestos y lo hace a la vista de todos, puede transformarse legalmente en su propietario.
Tipos de usucapión y plazos
Existen dos tipos de prescripción adquisitiva, según las condiciones y el tiempo de posesión:
a) Prescripción breve (10 años)
Se aplica cuando el poseedor tiene un justo título, por ejemplo, boleto de compraventa y actúa de buena fe, creyendo que el bien le corresponde. Ese negocio plasmado en un boleto de compra venta, no llego a finalizarse, es decir las partes, no terminaron de escriturar a nombre del comprador por diferentes factores.
Luego de 10 años de posesión pacífica e ininterrumpida, puede pedir al juez el reconocimiento del dominio.
b) Prescripción larga o veinteañal (20 años)
Si no hay justo título, pero la persona vive, usa y mantiene el inmueble como dueño durante 20 años o más, la ley también le permite ser reconocida como propietaria.
Lo fundamental es que la posesión sea pública, continua y sin interrupciones. Pagar impuestos no alcanza. Un error muy común es creer que con pagar los impuestos de un terreno o casa basta para hacerse dueño. Eso no es así.
El pago de tasas o servicios no sustituye la posesión real, ni crea derechos de propiedad por sí solo.
Para que la usucapión sea posible, la persona debe ocupar el inmueble de manera efectiva, ejercer actos de dueño (cercar, construir, mantener, habitar, etc.) y hacerlo de forma pública, pacífica e ininterrumpida durante el plazo legal. Si la ocupación no es visible o se realiza de manera clandestina, no genera derecho alguno a usucapir.
¿Qué bienes pueden usucapirse?
Todo bien que esté dentro del comercio: terrenos, casas, lotes urbanos o rurales, incluso algunos bienes muebles. No pueden usucapirse los bienes públicos ni los derechos personales o intransferibles (como el nombre, el estado civil o una pensión).
El juicio de usucapión
La usucapión no se obtiene automáticamente, sino mediante un proceso judicial.
El juez analiza la documentación, los testimonios, los pagos y la conducta del poseedor, y finalmente dicta una sentencia que declara el dominio a favor del interesado. Esa sentencia se inscribe luego en el Registro de la Propiedad.
Ejemplo práctico
Una persona vive desde hace 25 años en un terreno, lo mantiene, paga impuestos y nadie le reclama nada. En ese caso puede iniciar una acción de prescripción adquisitiva larga (veinteañal) y, si el juez confirma la posesión pública y pacífica, obtener el título de propiedad.
Por el contrario, quien solo paga impuestos sin vivir ni ejercer actos de dueño sobre el inmueble, no puede usucapirlo, por más años que transcurran.
En resumen
La usucapión es una herramienta legal que busca regularizar situaciones antiguas, dar seguridad jurídica y reconocer derechos a quienes viven, cuidan y ejercen posesión como dueños durante años y han convertido un terreno o vivienda en su verdadero hogar.
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